滬市債券新語 | 先行先試用好REITs“金鑰匙”：湖北省助推中部區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)高效盤活

新華財經(jīng)上海1月14日電（記者 楊溢仁）2024年，是中國不動產(chǎn)市場逐步“止跌企穩(wěn)”之年，也是中國不動產(chǎn)投資與管理進(jìn)入新階段的一年。

聚焦備受業(yè)界關(guān)注的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場，2024年累計發(fā)行規(guī)模超655億元。其中，上海證券交易所共有18單項目上市，融資總額約384億元，涵蓋了租賃住房、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費、能源、收費公路等領(lǐng)域。

“從區(qū)域分布來看，北京、上海、廣東、江蘇、浙江、湖北等區(qū)域均分布有較多的已上市REITs底層項目，探索出了符合當(dāng)?shù)貙嶋H的發(fā)展模式?！币晃籖EITs市場的資深觀察員表示。

以湖北省為例，已經(jīng)形成了“儲備一批、申報一批、發(fā)行一批”的REITs有序擴(kuò)容實踐。

特色項目先行先試

2024年，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場的一級發(fā)行保持良好態(tài)勢，受到了投資人的青睞。

公開數(shù)據(jù)顯示，2024年共有29只公募REITs新品宣告成立，合計募資超過655億元，發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模均創(chuàng)歷史新高，發(fā)行規(guī)模幾乎是2023年全年的3倍多，不同類型的資產(chǎn)也悉數(shù)登場，特色項目形成了一定的帶動效應(yīng)。

作為我國首單以奧萊項目為底層物業(yè)資產(chǎn)的消費類公募REITs——華夏首創(chuàng)奧萊REIT，其于2024年8月在上交所成功掛牌上市，創(chuàng)下了當(dāng)時已發(fā)行6單消費類公募REITs網(wǎng)下、公眾發(fā)行的最佳紀(jì)錄，及上市首日最高收盤漲幅紀(jì)錄，贏得了資本市場廣泛認(rèn)可。

“在促進(jìn)國內(nèi)消費大循環(huán)的背景下，華夏首創(chuàng)奧萊REIT進(jìn)一步提升了‘首創(chuàng)奧特萊斯’的品牌知名度和市場影響力，激活了湖北省及武漢市的商業(yè)消費發(fā)展動能，帶動了武漢商圈氛圍和商業(yè)品質(zhì)的提升?！币晃毁Y深REITs研究員告訴記者。

無獨有偶，2023年6月掛牌上市的中金湖北科投光谷REIT，作為中部城市集群首單獲批的產(chǎn)業(yè)園區(qū)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs，其底層資產(chǎn)之一——光谷軟件園是科技部認(rèn)定的“國家火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地”，資產(chǎn)運(yùn)營成熟穩(wěn)定，租金和出租率保持較高水平。

“本單REITs項目的募集資金主要投向武漢新城數(shù)字經(jīng)濟(jì)和生命健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，用于建設(shè)中國光谷-數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園和生物創(chuàng)新園二期項目?！敝薪鸷笨仆豆夤萊EIT項目的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“截至目前，新增項目均已投入使用，并嘗試引入低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈和生物醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，在形成資本和產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的同時，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)增長?！?/p>

“就目前來看，中國有待盤活上市的存量資產(chǎn)規(guī)模巨大，中國多層次REITs市場的發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。”上海城創(chuàng)投資管理股份有限公司董事兼總經(jīng)理、創(chuàng)始合伙人滕國緯坦言，“我們認(rèn)為，REITs市場的提速發(fā)展為大勢所趨，相信在監(jiān)管部門與市場各參與方的共同努力下，REITs市場定能保持良好發(fā)展態(tài)勢，并在服務(wù)國家戰(zhàn)略和推動實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮更加重要的作用?！?/p>

毋庸置疑，REITs市場的發(fā)展正處于政策紅利期。雖然當(dāng)前公募REITs的總規(guī)模已超過1660億元，但與海外成熟市場相比，尚處于起步階段，未來無論從資產(chǎn)類別、參與機(jī)構(gòu)還是市場體量來看，公募REITs仍是一片“藍(lán)?！?，尚有極大的可拓展空間。

地方政策鼎力支持

新項目紛紛上馬的背后，除了離不開原始權(quán)益人、中介機(jī)構(gòu)的積極作為之外，來自地方政府的支持亦不容忽視。

以湖北省為例，自2020年4月全國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點啟動以來，湖北省高度重視相關(guān)工作，并將其寫入了省“十四五”規(guī)劃綱要，出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)重大項目建設(shè)著力擴(kuò)大有效投資的若干意見》等支持政策，旨在深入推進(jìn)REITs試點工作，積極協(xié)調(diào)幫助相關(guān)項目完善手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證書、推進(jìn)國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，大力支持REITs項目申報發(fā)行。

據(jù)記者了解，截至目前，涉及到底層項目在湖北省的REITs共有6支，相關(guān)REITs發(fā)行規(guī)模共計197.70億元，數(shù)量、規(guī)模均居全國前列。

不僅如此，得益于已發(fā)行項目的良好表現(xiàn)和示范效應(yīng)，九州通醫(yī)藥倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs于2024年12月20日獲得了上海證券交易所無異議函，同時，楚天高速、武漢高科等一批優(yōu)質(zhì)項目亦在加快申報發(fā)行。

“得益于湖北省長期以來在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的高投入，全省各類基礎(chǔ)設(shè)施種類豐富，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲備充足，有望釋放千億元以上資金。”一位資深REITs投資人告訴記者，“就個人了解到的情況來看，為了助力更多優(yōu)質(zhì)項目打開資產(chǎn)上市的通道，地方政府可謂‘馬力全開’。一方面，加強(qiáng)培訓(xùn)指導(dǎo)，為有發(fā)行意向的企業(yè)提供‘點對點’政策服務(wù)指導(dǎo)，幫助做好項目前期培育，推動項目盡快具備申報條件；另一方面，強(qiáng)化部門統(tǒng)籌協(xié)作，合力摸清‘家底’，開展國有‘三資’清理工作，在交通、能源、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、園區(qū)、水利等各類基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域儲備大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”

“湖北證監(jiān)局持續(xù)加強(qiáng)市場調(diào)研，積極回應(yīng)企業(yè)關(guān)切，及時為地方政府獻(xiàn)策，推動完善湖北REITs發(fā)展配套政策，同時主動引導(dǎo)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)深耕湖北REITs市場，協(xié)助做好項目謀劃、培育、申報與發(fā)行工作。”證監(jiān)局債券監(jiān)管處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

“著眼下一步，湖北省發(fā)展改革委將按照省委、省政府部署，再加力度、再強(qiáng)措施、再壓責(zé)任，加強(qiáng)REITs項目儲備質(zhì)量，加快申報進(jìn)度，加力協(xié)調(diào)配合，持續(xù)保持中部領(lǐng)先、全國靠前位次?！币晃缓笔“l(fā)展改革委的有關(guān)專家在受訪中表示。

據(jù)記者了解，目前有諸多省份對符合REITs申報要求的項目進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在及時掌握省屬企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)總體情況，對相關(guān)資產(chǎn)申報REITs的主體進(jìn)行可行性分析，并提出針對性措施，形成了“儲備一批、申報一批、發(fā)行一批”梯次接續(xù)、滾動推進(jìn)的良好局面。

監(jiān)管部門協(xié)同推進(jìn)

毫無疑問，公募REITs試點三年多來，打通了從“發(fā)行上市”到“持續(xù)運(yùn)營”，再到“擴(kuò)募落地”的“任督二脈”，推動形成了公募REITs的全生命鏈條。

據(jù)記者了解，作為REITs上市的“主陣地”，目前上交所正持續(xù)推進(jìn)上市REITs關(guān)鍵機(jī)制的建設(shè)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，對透明、規(guī)范、具有成長性的REITs項目給予積極反饋，并已經(jīng)打造了一批具有典型意義的示范項目，助力市場投融雙方協(xié)同發(fā)展，促進(jìn)了整個REITs市場的良性循環(huán)。

“展望后續(xù)，上交所也將不斷加強(qiáng)與各地的密切溝通、定期聯(lián)絡(luò)，協(xié)助分析REITs項目推進(jìn)中的關(guān)鍵問題，形成優(yōu)化建議。”上交所的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“不僅如此，我們還聯(lián)合湖北證監(jiān)局和發(fā)展改革委、國資委等多部門開展了盤活存量資產(chǎn)有關(guān)專題培訓(xùn)，挖掘和儲備了一大批優(yōu)質(zhì)項目，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新能源、倉儲物流、交通設(shè)施等資產(chǎn)類別，未來將繼續(xù)與湖北省合力推動重點項目落地?！?/p>

另外，上交所服務(wù)團(tuán)隊將繼續(xù)扎實開展“三開門”服務(wù)，深化債券市場“一站式服務(wù)”，為市場參與主體提供常態(tài)化溝通渠道，第一時間回應(yīng)并解決企業(yè)和基金管理人的關(guān)切，著力增強(qiáng)市場參與各方獲得感，共同營造良好的公募REITs市場生態(tài)。

千里之行，始于足下。

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【滬市債券新語】是由新華財經(jīng)與上海證券交易所共同打造的一檔以“提升債市服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力，傳遞債市價值投資理念”為主旨的欄目。新華財經(jīng)是新華社承建的國家金融信息平臺，內(nèi)容全面覆蓋全球股市、債市和匯市等金融市場，提供權(quán)威、專業(yè)、全面的金融信息服務(wù)。

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編輯：王菁

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