【財(cái)經(jīng)分析】首批數(shù)據(jù)中心公募REITs“呼之欲出” 布局建議精耕細(xì)作

新華財(cái)經(jīng)上海3月31日電（記者 楊溢仁 高少華）近日，首批數(shù)據(jù)中心公募REITs——南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT”）和南方萬國(guó)數(shù)據(jù)中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“南方萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT”）的申報(bào)分別獲得交易所受理。

分析人士指出，眼下不同的創(chuàng)新應(yīng)用催生了智算的需求，而數(shù)據(jù)中心作為關(guān)鍵的新型基礎(chǔ)設(shè)施之一，被賦予了重要的使命與角色。智能時(shí)代，數(shù)據(jù)中心除了進(jìn)行數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)、處理和傳輸外，還能通過算力加持提供增值服務(wù)，成為了推動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)設(shè)施。發(fā)展數(shù)據(jù)中心REITs，夯實(shí)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的“新基礎(chǔ)”，勢(shì)在必行。

多項(xiàng)目“跑步”入場(chǎng)

據(jù)記者了解，潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為潤(rùn)澤（廊坊）國(guó)際信息港A-18數(shù)據(jù)中心。項(xiàng)目位于河北省廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建筑面積為42076.98平方米，機(jī)柜共5897個(gè)，機(jī)柜總功率42530.84kW，建設(shè)規(guī)模為77510.12萬元；剩余土地年限49.56年，截至2024年9月30日，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值為42.03億元。

南方萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT方面，該基金的基礎(chǔ)資產(chǎn)位于江蘇省蘇州市昆山市，包含2棟數(shù)據(jù)中心樓，建筑面積35376.70平方米；機(jī)柜數(shù)量為4192個(gè)，機(jī)柜電力設(shè)計(jì)容量29044kW；截至評(píng)估時(shí)點(diǎn)（2024年9月30日），南方萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT的評(píng)估價(jià)值為21.95億元；該數(shù)據(jù)中心近三年及最近一期的平均簽約率均為100%，計(jì)費(fèi)率穩(wěn)定在90%以上，托管服務(wù)費(fèi)收繳率更是達(dá)到100%。

作為原始權(quán)益人——萬國(guó)數(shù)據(jù)控股有限公司（簡(jiǎn)稱“萬國(guó)數(shù)據(jù)”）的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“在數(shù)字經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，萬國(guó)數(shù)據(jù)積極響應(yīng)國(guó)家‘鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)參與數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)和應(yīng)用創(chuàng)新’的政策號(hào)召，積極盤活自身存量資產(chǎn)，希望將回收資金用于再投資，繼續(xù)擴(kuò)大我國(guó)新型基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，為人工智能發(fā)展作出貢獻(xiàn)。”

根據(jù)中國(guó)信息通信研究院發(fā)布的報(bào)告，截至2023年，我國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模已達(dá)到53.9萬億元，較上年增長(zhǎng)3.7萬億元，增幅擴(kuò)張步入相對(duì)穩(wěn)定區(qū)間，占GDP比重達(dá)到42.8%，數(shù)字經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)66.45%，數(shù)據(jù)中心需求主要集中于第三產(chǎn)業(yè)，具有較高的投資回報(bào)，可作為基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)。

毋庸置疑，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智慧化建設(shè)等政策的深入實(shí)施，數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)規(guī)模將加速增長(zhǎng)，投資價(jià)值不斷增強(qiáng)。而REITs能為投資者提供參與數(shù)字經(jīng)濟(jì)的機(jī)會(huì)，同時(shí)也將提供穩(wěn)定的收益分配，因此大有可為。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT和南方萬國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT的推出具有里程碑意義。數(shù)據(jù)中心REITs兼具“科技+不動(dòng)產(chǎn)”屬性，現(xiàn)金流較傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定性更強(qiáng)，估值體系有望向成長(zhǎng)股靠攏。在低利率環(huán)境下，其相對(duì)穩(wěn)定的分紅機(jī)制對(duì)險(xiǎn)資、銀行理財(cái)?shù)葯C(jī)構(gòu)極具吸引力。

新版圖擴(kuò)容可期

據(jù)記者了解，除了上述已獲受理的項(xiàng)目，當(dāng)前仍有不少數(shù)據(jù)中心底層資產(chǎn)正“摩拳擦掌”，以期“跑步”入場(chǎng)。

有公開數(shù)據(jù)顯示，截至2024年8月末，我國(guó)5G基站總數(shù)達(dá)404.2萬個(gè)，占移動(dòng)基站總數(shù)的32.1%。數(shù)據(jù)中心作為數(shù)字經(jīng)濟(jì)的重要載體，存量資產(chǎn)規(guī)模龐大。

“數(shù)據(jù)中心是未來基礎(chǔ)設(shè)施的基石?！币晃槐ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人在接受記者采訪時(shí)指出，“數(shù)據(jù)中心REITs不僅為投資者提供了參與這一增長(zhǎng)領(lǐng)域的機(jī)會(huì)，也為行業(yè)開辟了新的融資渠道。據(jù)個(gè)人了解，萬國(guó)數(shù)據(jù)此前通過ABS和私募REITs的實(shí)踐，已證明數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)證券化的可行性。此次公募REITs的申報(bào)，會(huì)將這一模式推向更廣泛的公眾投資者。”

需指出，自2024年公募REITs發(fā)行轉(zhuǎn)入常態(tài)化以來，底層資產(chǎn)版圖持續(xù)拓展。目前發(fā)行上市的REITs項(xiàng)目已逾60單，覆蓋租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通能源等八大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

無疑，數(shù)據(jù)中心REITs項(xiàng)目的連續(xù)申報(bào)，充分響應(yīng)了國(guó)家關(guān)于新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新的政策導(dǎo)向。展望后續(xù)，在國(guó)內(nèi)技術(shù)迭代升級(jí)的推動(dòng)下，數(shù)據(jù)中心這一新型基礎(chǔ)設(shè)施（新基建）行業(yè)的需求有望保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而鑒于其建設(shè)和運(yùn)營(yíng)需要大量的資本開支——作為典型的重資產(chǎn)行業(yè)，數(shù)據(jù)中心的擴(kuò)張規(guī)模和節(jié)奏直接關(guān)系到企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和長(zhǎng)期發(fā)展，因此，數(shù)據(jù)中心REITs的拓展?jié)摿o限。

布局建議精耕細(xì)作

“當(dāng)然，考慮到數(shù)據(jù)中心和REITs均屬于市場(chǎng)新鮮事物，因此站在審慎投資的角度，個(gè)人認(rèn)為，后續(xù)市場(chǎng)培育和認(rèn)知仍需進(jìn)一步加強(qiáng)?！鼻笆鐾顿Y人坦言，“不可否認(rèn)，目前‘?dāng)?shù)據(jù)中心’的概念還沒有被廣泛認(rèn)知。在企業(yè)層面，電信運(yùn)營(yíng)商、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、第三方服務(wù)商都在布局?jǐn)?shù)據(jù)中心，自營(yíng)與非自營(yíng)情況并存，各類型數(shù)據(jù)中心在能耗、土地價(jià)格、網(wǎng)絡(luò)資源、業(yè)務(wù)體系、牌照資質(zhì)、專業(yè)技術(shù)等方面差異較大，且尚未形成各具特色的競(jìng)爭(zhēng)力體系。不僅如此，數(shù)據(jù)中心通常涉及大數(shù)據(jù)、大模型，部分內(nèi)容又與國(guó)家安全密切相關(guān)，行業(yè)發(fā)展可能涉及政策風(fēng)險(xiǎn)。簡(jiǎn)而言之，市場(chǎng)參與者，尤其是個(gè)人投資者對(duì)數(shù)據(jù)中心REITs的認(rèn)知有待進(jìn)一步增強(qiáng)，只有理解這一新興資產(chǎn)類別的特點(diǎn)和潛在價(jià)值，才能更好地進(jìn)行投資標(biāo)的篩選?！?/p>

多位受訪的業(yè)內(nèi)專家建議，聚焦數(shù)據(jù)中心REITs的布局，未來各機(jī)構(gòu)在篩選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的時(shí)需結(jié)合底層資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)能力及市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行多維度分析，精耕細(xì)作。

例如，可聚焦項(xiàng)目增值潛力與資產(chǎn)合規(guī)性與技術(shù)迭代能力?，進(jìn)行底層資產(chǎn)的質(zhì)量評(píng)估?，優(yōu)先選擇位于核心區(qū)域、具備高機(jī)柜密度和穩(wěn)定客戶結(jié)構(gòu)（如頭部云服務(wù)商、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)）的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，同時(shí)關(guān)注項(xiàng)目是否滿足國(guó)家“東數(shù)西算”等政策要求，以及是否具備模塊化擴(kuò)容能力、綠色節(jié)能技術(shù)等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?。

再比如，需評(píng)估項(xiàng)目底層資產(chǎn)的?運(yùn)營(yíng)能力與團(tuán)隊(duì)實(shí)力，建議優(yōu)選原始權(quán)益人具備數(shù)據(jù)中心行業(yè)龍頭地位（如頭部IDC服務(wù)商）或與地方政府深度合作的REITs。同時(shí)，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)需有5年以上成熟項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，歷史分紅達(dá)標(biāo)率超過95%；警惕租金收入波動(dòng)率超過10%的標(biāo)的?。

此外，標(biāo)的項(xiàng)目的財(cái)務(wù)健康與收益指標(biāo)亦值得重點(diǎn)關(guān)注，應(yīng)避免選擇負(fù)債率超過50%或現(xiàn)金流覆蓋倍數(shù)低于1.2倍的高杠桿項(xiàng)目?。

總之，多維度的交叉驗(yàn)證，有助于投資者篩選出兼具成長(zhǎng)性與防御性的數(shù)據(jù)中心標(biāo)的。

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編輯：林鄭宏

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