【高端訪談】上海城投控股股份有限公司副總裁吳春：“投資增量”和“盤活存量”雙線并進(jìn) 各路資本錨定保租房“藍(lán)海”

新華財(cái)經(jīng)上海1月15日電（記者 楊溢仁）在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，保障性租賃住房市場的投資迎來了嶄新機(jī)遇。

截至2024年三季度末，底層資產(chǎn)出租率達(dá)90%以上（江灣社區(qū)為91.29%，光華社區(qū)為95.24%）；2024年前三個季度基金合并層面累計(jì)收入約1.33億元（累計(jì)實(shí)現(xiàn)可供分配金額約9609萬元）、2024年9月份完成首次分紅約6500萬元；截至2024年12月31日，二級市場價(jià)格較上市發(fā)行價(jià)格累計(jì)上漲18.62%……

時值國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“國泰君安城投寬庭保租房REIT”）上市一周年，記者就何時啟動擴(kuò)募、緣何設(shè)立Pre-REITs、2025年能否保持穩(wěn)健向好運(yùn)營等問題，采訪了上海城投控股股份有限公司副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)吳春。

逐鹿租房江湖

可以看到，在政策的鼎力支持下，當(dāng)前保租房產(chǎn)品正加快入市。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)劃，“十四五”時期全國初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬套（間）。2024年上海市計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房7萬套（間），并新增供應(yīng)5萬套（間）。

另有公開數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度，上海成交了2幅Rr4租賃住房用地；2024年前三季度，全市新出讓了9幅Rr4租賃住房用地，位于浦東、松江、青浦、普陀和嘉定五區(qū)，預(yù)計(jì)可新增租賃住房近8000套。

不過，隨著供給的增多，記者觀察到，2024年各板塊的租金環(huán)比跌幅有所加大。具體而言，2024年三季度，在全市121個板塊中，有106個板塊的租金環(huán)比下跌，租賃價(jià)格繼續(xù)處于下滑通道。

在此背景下，國泰君安城投寬庭保租房REIT緣何能夠“脫穎而出”？在穩(wěn)健運(yùn)營的同時保持較高的收益水平？

“身處市場供應(yīng)量居高不下的環(huán)境中，上海新市民、新青年的不斷涌入，及其對住房品質(zhì)要求的提升，是城投寬庭品牌‘脫穎而出’、做大做強(qiáng)的底氣所在。”上海城投控股股份有限公司副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)吳春告訴記者，“這是我們REITs底層資產(chǎn)能夠保持較高出租率的重要原因，也充分彰顯了市場對我們的認(rèn)可?！?/p>

　　圖為：上海城投控股股份有限公司副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)吳春（受訪者供圖）

據(jù)悉，截至2024年三季度末，國泰君安城投寬庭保租房REIT以4405萬元收入領(lǐng)銜已上市保租房REITs項(xiàng)目，環(huán)比增長1.4%；凈利潤同樣處于彼時保租房REITs中的最高水平，達(dá)1954萬元。

“我們作為開發(fā)運(yùn)營企業(yè)，從原先圍繞建設(shè)到現(xiàn)在轉(zhuǎn)向運(yùn)營保障，可以說逐漸探索出了一套圍繞保租房建設(shè)、運(yùn)營的發(fā)展新路，這是我們成長、蛻變的過程，對公司來說也是一種更新?！眳谴赫f。

無疑，伴隨著住房租賃市場發(fā)展的逐步成熟，地方國企正越來越重視品牌建設(shè)，以期通過提升品牌傳播力和影響力，增強(qiáng)市場競爭力，同時深入布局市場化租賃住房領(lǐng)域，打造高端服務(wù)式公寓、青年公寓等產(chǎn)品，滿足不同層次消費(fèi)者的租賃需求。

資本持續(xù)賦能

在二級市場取得亮眼成績的同時，近期城投控股就Pre-REITs基金的設(shè)立與國壽資本和弘毅投資達(dá)成合作意向，引發(fā)了業(yè)界的高度關(guān)注。

什么是Pre-REITs基金？

Pre-REITs基金是一種以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資工具，側(cè)重于在項(xiàng)目成熟前進(jìn)行資金的積累和增值。通過這種方式，投資者可以在項(xiàng)目確保運(yùn)營的前期階段就獲得收益，同時也有助于降低投資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)市場數(shù)據(jù)，REITs通常能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而Pre-REITs則是在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步增強(qiáng)了資金的運(yùn)作靈活性。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此次上海城投控股與國壽資本、弘毅投資三方的合作是市場看多租賃住房投資的重要標(biāo)志。據(jù)悉，城投寬庭將負(fù)責(zé)運(yùn)營該項(xiàng)目，依托自身在保障性租賃住房領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，為投資者提供穩(wěn)定的收益。同時，國泰君安城投寬庭保租房REIT作為主要退出路徑，也反映了相關(guān)機(jī)構(gòu)對資金回流和投資安全性的重視。站在上海城投的角度而言，后續(xù)無論是從外部市場尋找資產(chǎn)，還是從城投寬庭旗下收購項(xiàng)目，借由Pre-REITs均能實(shí)現(xiàn)加速優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的孵化，為公募REITs的擴(kuò)募提供重要的“儲備糧”。

“國壽資本和弘毅投資于投資領(lǐng)域擁有豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)、廣泛的市場資源和出色的投資運(yùn)營能力，一直以來都是我們在行業(yè)內(nèi)所敬重和欽佩的伙伴?！眳谴焊嬖V記者，“未來，三方將共同設(shè)立租賃住房Pre-REITs基金，投資于穩(wěn)定運(yùn)營或準(zhǔn)竣工狀態(tài)的保障性租賃住房項(xiàng)目，并推動項(xiàng)目在培育成熟和運(yùn)營穩(wěn)定后通過城投寬庭REIT平臺退出。三方通過金融和產(chǎn)業(yè)的緊密合作，能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享，打造央企、市屬國企和市場化投資機(jī)構(gòu)多主體參與的合作典范，以投資良性循環(huán)助力構(gòu)建保租房業(yè)務(wù)發(fā)展新格局，解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。”

吳春表示，三方攜手奮進(jìn)、共同擔(dān)當(dāng)，將積極探索租賃住房投資工作的新路徑、新方法，切實(shí)發(fā)揮金融“活水”作用，為打造保租房“上海樣本”和“城市標(biāo)桿”做出新的更大貢獻(xiàn)。

擴(kuò)募漸行漸近

時值國泰君安城投寬庭保租房REIT上市一周年，“站在新的起點(diǎn)上，上海城投將持續(xù)關(guān)注保租房REITs的政策和動態(tài)，以‘投資增量’和‘盤活存量’雙線并進(jìn)的方式挖掘擴(kuò)募潛在資產(chǎn)?！眳谴赫f，“2025年我們也將盡快推動擴(kuò)募相關(guān)的籌備工作，力爭實(shí)現(xiàn)針對集團(tuán)現(xiàn)有存量資產(chǎn)的REITs擴(kuò)募，做大做強(qiáng)城投寬庭REIT規(guī)模。尤其要通過優(yōu)化資源配置和資本運(yùn)作，積極主動解決重資產(chǎn)低周轉(zhuǎn)率問題，持續(xù)擴(kuò)大保租房資產(chǎn)規(guī)模，進(jìn)一步提升上海城投在資本市場和租賃住房市場的影響力?！?/p>

值得一提的是，近期上海城投控股股份有限公司的全資子公司——上海城投房屋租賃有限公司與上海國有存量資產(chǎn)盤活私募投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），以4.7億元完成了上海儀電（集團(tuán)）有限公司旗下的“馨伴寓”項(xiàng)目的摘牌，其中有一部分收購資金來自國泰君安城投寬庭保租房REIT凈回收資金的90%（監(jiān)管資金）。

“通過自有資金或者銀行貸款去拿項(xiàng)目，必然會對我們的負(fù)債率、資金流動性構(gòu)成極大的壓力，顯然也是不現(xiàn)實(shí)的——在存量擴(kuò)張和資產(chǎn)盤活方面必將遭遇瓶頸。”吳春直言，“而通過REITs、Pre-REITs，我們可以在市場化資本的加持和賦能背景下，去市場上尋找更多符合我們運(yùn)營及未來擴(kuò)募要求的潛在項(xiàng)目，比如‘馨伴寓’項(xiàng)目，在運(yùn)營能力跟得上的情況下，這有助于上海城投復(fù)制‘收購-改造-提升運(yùn)營’的動作，并助力我們盤活整個市場的存量，擴(kuò)大主責(zé)主業(yè)的規(guī)模，強(qiáng)化市場化擔(dān)當(dāng)?shù)穆氊?zé)。”

據(jù)悉，目前上海城投已開始排摸集團(tuán)內(nèi)部情況，旨在篩選最符合擴(kuò)募條件和要求的資產(chǎn)，聚焦合規(guī)性、估值合理性、是否可持續(xù)運(yùn)營等諸多方面。

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編輯：王菁

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