2024年北京辦公樓市場空置率降至21% 預(yù)計2025年零售物業(yè)市場有80余萬平新增供應(yīng)

新華財經(jīng)北京1月9日電（康耕甫） 近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2024年北京房地產(chǎn)市場回顧及2025年展望》顯示，2024年北京辦公樓市場搬遷交易持續(xù)增加，全市空置率年末同比下降0.7個百分點至21.0%；零售物業(yè)市場全年凈吸納量同比提升38%至87.5萬平方米，季末空置率同比下降0.7個百分點至7.3%。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責(zé)人、資深董事孫祖天表示，2024年北京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場中新興區(qū)域以及中關(guān)村、望京等科技中心去化表現(xiàn)位居前列，租金方面以價換量的局面持續(xù)，各級降幅進一步擴大；2025年北京零售物業(yè)市場預(yù)計迎來80余萬平方米的新增供應(yīng)，為地緣客群提供更充盈、更高品質(zhì)的消費選擇。

優(yōu)質(zhì)辦公樓市場 全市空置率降至21%

2024年第四季度，位于中關(guān)村與麗澤區(qū)域的兩個新項目交付，新增辦公面積12.9萬平方米。全年新增供應(yīng)總量僅錄得19.2萬平方米，同比降幅達74%，市場供應(yīng)的擴充步伐顯著放緩。

本季度新租交易面積總量環(huán)比下降13%。全年新租需求總面積同比減少5%，但搬遷交易持續(xù)增加，占全年新租面積的80%，占比再破歷史紀(jì)錄。從行業(yè)來看，TMT板塊成為驅(qū)動新租需求的主力軍，人工智能、大數(shù)據(jù)與平臺互聯(lián)網(wǎng)等關(guān)鍵賽道發(fā)揮支柱作用；金融行業(yè)緊隨其后，受行業(yè)整合深入推進的影響，縮減面積現(xiàn)象持續(xù)，新租需求下降明顯；專業(yè)服務(wù)需求穩(wěn)列第三，律所、咨詢類客戶的升級搬遷動作不斷。

得益于國有及頭部企業(yè)的多筆大面積成交落位，以及退租數(shù)量同比回落，全年全市凈吸納量達34萬平方米，帶動全市空置率年末同比下降0.7個百分點至21.0%。其中甲級市場貢獻凈吸納量總量的81%。新興區(qū)域以及中關(guān)村、望京等科技中心去化表現(xiàn)位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等區(qū)域因部分金融、科技、醫(yī)藥企業(yè)整合至自用樓宇或縮減面積，空置率持續(xù)走高。

租金方面，以價換量的局面持續(xù)，各級降幅進一步擴大；年末全市平均租金面價同樣本比環(huán)比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累計跌幅10.7%。其中，超甲級辦公樓租金降幅在各級市場中最為顯著。受高租金樓宇占比較多、空置率較高等因素影響，金融街、王府井、CBD、望京等區(qū)域全年跌幅高于市場平均。

CBRE華北區(qū)辦公樓部執(zhí)行董事袁慧表示，2025年北京辦公樓市場僅有兩個新項目入市，帶來總計24萬平方米的辦公面積增量，而存量可租面積依然充裕。在復(fù)雜多變的業(yè)務(wù)環(huán)境下，租戶的房地產(chǎn)策略目標(biāo)更趨復(fù)合、多元，兼顧成本、效率、品質(zhì)與規(guī)模等多方面要素，并在選址交易、項目管理、運營管理等環(huán)節(jié)尋找更大的優(yōu)化空間。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場 全市凈吸納量增至87.5萬平米

2024年第四季度，北京零售物業(yè)市場迎來四大商場盛大啟幕，總體量42.9萬平方米，使得全年新增供應(yīng)逼近100萬平方米。其中兩座為外圍的區(qū)域購物中心，兩座為次級商圈的城市更新項目。此外，諸多老牌項目如金源新燕莎MALL、雙安商場、當(dāng)代商城等陸續(xù)啟動調(diào)改升級，未來將通過增加餐飲與生活配套占比來應(yīng)對市場消費格局的轉(zhuǎn)變。

2024年1-11月北京社銷總額同比下降2.8%，其中餐飲收入和穿類商品零售同比分別下降5.1%和3.9%，可選消費面臨更大的下行壓力，消費者在選擇商家品牌時對人均花費的考量更趨敏感。餐飲商家更趨倚賴直播、團購等渠道獲客引流，新增門店也更集中于平價品牌。全年餐飲新增店鋪占比48%，其中烘焙甜品及小吃快餐均有增長。非核心商圈的新增項目和調(diào)改中的老牌項目給予了餐飲品牌更多的可選空間。在各項目積極調(diào)整和豐富業(yè)態(tài)、品牌結(jié)構(gòu)之下，全年凈吸納量同比提升38%至87.5萬平方米，季末空置率同比下降0.7個百分點至7.3%。

在性價比較低的項目調(diào)改帶動下，季末全市購物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元。全年平均租金累計下跌1.2%，非核心商圈由于品牌調(diào)整或裝修調(diào)改項目較多，招商方向以吸引客流為首要目的，其更換的網(wǎng)紅餐飲及生活配套占比增加后一定程度上限制了業(yè)主租金報價水平。CBD、王府井、西單等核心商圈優(yōu)質(zhì)項目雖仍然為品牌布局首選，但租賃談判期也有延長，租金開始松動。

預(yù)計2025年北京零售物業(yè)市場預(yù)計迎來80余萬平方米的新增供應(yīng)，中關(guān)村、燕莎、東城其他等成熟商圈將有改造商業(yè)體交付，除此之外大部分為10萬平方米以上的外圍大型新建項目，為地緣客群提供更充盈、更高品質(zhì)的消費選擇。

商務(wù)園區(qū)市場 需求承壓推動租金加速下行

2024年第四季度，北京商務(wù)園區(qū)市場未錄得新項目交付使用。年內(nèi)新項目延遲入市較為普遍，致使全年新增供應(yīng)量同比下降78%至20.9萬平方米，其中超過六成的體量來自純辦公項目，進一步加大了辦公面積去化的挑戰(zhàn)。

本季度全市空置率環(huán)比下降0.3個百分點至23.6%，同比爬升1.3個百分點。在以價換量策略的刺激下，中關(guān)村軟件園成為唯一全年空置率顯著下行的子市場，豐臺、北清路受到科技企業(yè)面積騰退以及國企整合的影響，空置率同比上升均在6個百分點以上。全市生物醫(yī)藥專項園區(qū)空置率亦同比攀升4.1個百分點至22.2%，其中北清路子市場受到研發(fā)類醫(yī)藥企業(yè)需求放緩以及企業(yè)整合或業(yè)務(wù)萎縮的影響，空置率大幅走高12.8個百分點，而亦莊經(jīng)開區(qū)受到新項目交付的影響，空置率也呈上升態(tài)勢。

本季度全市平均租金報價同樣本比環(huán)比下降1.6%，全年降幅達到4.9%，至每月每平方米148.5元。全年各子市場降幅均較去年走擴，其中泛中關(guān)村集群降幅繼續(xù)領(lǐng)先。

世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示，2025年北京商務(wù)園區(qū)市場預(yù)計會有八個新項目總量近90萬平方米投放到市場，近八成新增供應(yīng)來自生命科學(xué)專項園區(qū)且集中在北清路子市場，在提升中關(guān)村生命科學(xué)園區(qū)域研發(fā)辦公空間品質(zhì)的同時，亦會增加區(qū)域內(nèi)的競爭和去化壓力。亦莊和大興也將迎來醫(yī)藥專項園區(qū)的交付，均為能夠?qū)崿F(xiàn)成果轉(zhuǎn)化的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，滿足規(guī)模企業(yè)多元化的研發(fā)生產(chǎn)需求。

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編輯：羅浩

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