【復(fù)“梳”2024】需求側(cè)和供給側(cè)雙管齊下 房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇信號(hào)

新華財(cái)經(jīng)北京1月8日電（幸驪莎）2024年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)、量方面整體均有下跌。但在政策發(fā)力的帶動(dòng)下，10-11月，各線代表城市成交量持續(xù)改善，部分城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，釋放出積極信號(hào)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌7.26%，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比下降約19%。隨著各地政策持續(xù)發(fā)力，10-11月，全國(guó)各線代表城市成交量得到明顯改善，一線、二線、三四線城市成交量同比增幅分別為57%、13%、3%。與此同時(shí)，11月份，深圳、成都等4個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，打破百城房?jī)r(jià)連續(xù)7個(gè)月全面下跌的局面。

為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，2024年政府持續(xù)加大政策支持力度，全年出臺(tái)房地產(chǎn)政策約800條。尤其是5月17日和9月26日的兩輪政策，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。5月17日，央行落地多項(xiàng)信貸支持政策，宣布降低首付比例、取消房貸利率政策下限，并下調(diào)公積金貸款利率。9月26日，中央政治局會(huì)議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，進(jìn)一步調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，并加強(qiáng)土地、財(cái)稅、金融等政策配套，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2024年的房地產(chǎn)政策力度是史無(wú)前例的，政策的持續(xù)推進(jìn)為市場(chǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的支撐。

聚焦需求側(cè)：釋放住房需求與促進(jìn)市場(chǎng)復(fù)蘇

2024年，各級(jí)政府采取了一系列措施降低購(gòu)房門檻和成本，旨在釋放住房需求，推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇。主要政策包括放松限購(gòu)、降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)稅收以及取消普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

取消限購(gòu)。2024年，“北上廣深”已放松限購(gòu)政策，其中廣州全面取消限購(gòu)，北上深則大幅降低了非本地戶籍社保和個(gè)稅年限要求。除了北上深和海南部分城市外，其他城市幾乎全面取消了限購(gòu)政策。

降低首付比例。北京、上海、深圳實(shí)施最低首套15%的首付比例，二套房則為20%-25%。其他城市的首套和二套房商貸比例不低于15%。

降低房貸利率。926新政后，央行將5年以上LPR下調(diào)至3.6%，年內(nèi)降幅60BP，加之5.17新政取消了房貸利率政策下限。此次LPR下調(diào)后，除了北京、上海和深圳外，多數(shù)城市的房貸利率降至“2字頭”。11月全國(guó)新發(fā)放個(gè)人住房貸款平均利率約為3.08%，達(dá)到歷史最低水平，相較2021年的較高水平減少超200BP。

優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)稅收以及取消普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。契稅方面，將執(zhí)行1%稅率的面積段由90平方米提高至140平方米，同時(shí)不再區(qū)別對(duì)待一線城市；增值稅方面，一線城市取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一增值稅政策。

業(yè)內(nèi)人士表示，這些政策的核心目的是促進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù)和穩(wěn)定，通過(guò)調(diào)控購(gòu)房條件和融資成本，釋放剛性和改善性住房需求。此類增量政策在提振市場(chǎng)信心方面有一定的效果，但是否能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定與健康發(fā)展，仍需看后續(xù)政策的持續(xù)跟進(jìn)與市場(chǎng)反應(yīng)。

優(yōu)化供給側(cè)：加快去庫(kù)存與穩(wěn)定市場(chǎng)

2024年，政府通過(guò)加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革力度，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。特別是在房地產(chǎn)企業(yè)資金支持和資源優(yōu)化方面，政策重點(diǎn)集中在“白名單”項(xiàng)目貸款、盤活閑置土地和收儲(chǔ)存量商品房。

落實(shí)“白名單”項(xiàng)目貸款。為幫助房地產(chǎn)企業(yè)改善資金環(huán)境，著力化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)做好保交房工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，2024年“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模增至4萬(wàn)億，截至11月末貸款審批通過(guò)金額超3.6萬(wàn)億元。

盤活閑置土地。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，今年以來(lái)自然資源部已經(jīng)公布約20宗盤活存量土地的典型案例，盤活方式包括收回-調(diào)規(guī)-供應(yīng)、分割-收回、容積率漂移、調(diào)規(guī)等多種類型，為各地提供了重要參考。8月底以來(lái)，廣州收回越秀地產(chǎn)多宗地塊，合計(jì)退回越秀地產(chǎn)135億元資金，其中120億元通過(guò)票據(jù)形式支付，票據(jù)可用來(lái)購(gòu)買廣州新出讓地塊。

收儲(chǔ)存量商品房。2024年5月17日，央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款用于收購(gòu)企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。此舉的目的是在解決住房剛需的同時(shí)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存。但據(jù)中指監(jiān)測(cè)，各地收儲(chǔ)工作推進(jìn)節(jié)奏較慢，根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，截至9月末，3000億元保障性住房再貸款余額僅162億元，各地在收儲(chǔ)過(guò)程中依然面臨諸多亟待解決的問題，如價(jià)格撮合難度大、資金成本較高、供需錯(cuò)配等。

業(yè)內(nèi)人士指出，盡管供給側(cè)政策在緩解企業(yè)資金困境、優(yōu)化資源配置方面發(fā)揮了積極作用，但土地資源回收和庫(kù)存房源撮合困難等問題依然突出，特別是在收儲(chǔ)存量商品房方面，進(jìn)展相對(duì)緩慢。

“房票”政策：新型安置方案助力去庫(kù)存

除此之外，在拉動(dòng)需求去庫(kù)存方面，還有一項(xiàng)備受矚目的政策，即“城中村改造”。10月份以來(lái)，住建部多次提到要加力推進(jìn)貨幣化安置城中村和危舊房改造。其中備受矚目的政策當(dāng)屬“房票”安置政策。

什么是“房票”？簡(jiǎn)言之，政府不再發(fā)放房屋或現(xiàn)金補(bǔ)償，而是發(fā)放一張“房票”，相當(dāng)于代金券，可以在購(gòu)買指定商品房時(shí)用于抵扣房款?！胺科薄闭卟粌H能夠改善居民住房條件，還能緩解地方政府的資金壓力，推動(dòng)當(dāng)?shù)厣唐贩咳?kù)存。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2024年，全國(guó)超80個(gè)地區(qū)鼓勵(lì)使用房票推進(jìn)拆遷安置，一線城市中，廣州、上海均有房票落地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“房票”政策有助于加速庫(kù)存的去化，并為地方政府緩解資金壓力提供了新思路。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月28日，鄭州房票安置已簽約商品房2730套、31.94萬(wàn)平方米，占鄭州11月商品住宅成交量的比例超30%。

2024年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了持續(xù)的下行壓力后，隨著政策的逐步落實(shí)和多項(xiàng)改革舉措的推出，市場(chǎng)開始顯現(xiàn)回暖跡象。需求側(cè)的政策調(diào)整、供給側(cè)的資源優(yōu)化，以及“房票”政策的實(shí)施，均為市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的支撐和復(fù)蘇的動(dòng)力。盡管面臨著去庫(kù)存與資金壓力等挑戰(zhàn)，但隨著政策的深化和市場(chǎng)的逐步適應(yīng)，預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)將在持續(xù)的政策支持下逐步回穩(wěn)。

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編輯：劉潤(rùn)榕

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