上海第三批次土拍落槌：承接張江溢出效應(yīng)的浦東北蔡地塊拍出40%溢價(jià)率

新華財(cái)經(jīng)上海3月28日電（談瑞）在杭州、成都等各地土拍市場(chǎng)捷報(bào)頻傳之際，上海2025年的第三批次地塊交易活動(dòng)也清脆落槌。3月28日，上海出讓四宗地塊，分別位于浦東北蔡、靜安大寧、閔行紫竹以及青浦西岑，總出讓面積為41.61萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建面55.86萬(wàn)平方米，起始總價(jià)約113億元。最終，四宗地塊全部順利成交，共“攬金”138.35億元。

作為上海2025年第三批次集中供地的焦點(diǎn)地塊，靜安區(qū)大寧板塊地塊不出意外地獲得了高熱度，吸引了9組頭部房企經(jīng)歷了67輪激烈角逐，最終被大華集團(tuán)成功競(jìng)得，溢價(jià)率32.31%，成交總價(jià)為24.86億元，成交樓板價(jià)為92659元／平方米。

從區(qū)位條件看，該地塊位于滬太路與延長(zhǎng)中路交匯處，距1號(hào)線延長(zhǎng)路站約1.2公里，周邊1.6公里范圍內(nèi)覆蓋久光中心、大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)等三大商業(yè)體，教育、醫(yī)療資源密集。相較于2024年9月中建玖合競(jìng)得的同板塊地塊（樓面價(jià)68280元／平方米），大華集團(tuán)新入手的這幅地塊更靠近內(nèi)環(huán)核心區(qū)，容積率2.5的規(guī)劃指標(biāo)也指向高層住宅開(kāi)發(fā)方向?？紤]到中建玖合大寧項(xiàng)目業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)均價(jià)將超過(guò)16萬(wàn)元／平方米，大華集團(tuán)敲定的這一幅地塊未來(lái)售價(jià)尤為值得關(guān)注。

下午競(jìng)拍的浦東北蔡地塊，房企“拼殺”也頗為激烈，最終綠城中國(guó)以總價(jià)29.16億元競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)71412元／平方米，溢價(jià)率40%。

該地塊容積率2.0，毗鄰羅山高架路，以及占地面積相當(dāng)于7.5個(gè)世紀(jì)公園的北蔡楔形綠地，距離張江科學(xué)城僅10分鐘車(chē)程，因而以“張江科學(xué)城配套居住區(qū)”作為定位。值得關(guān)注的是，該地塊將中小套型比例降至45%，并明確重點(diǎn)引入“具備全周期運(yùn)營(yíng)能力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)”，意在打造產(chǎn)城融合標(biāo)桿社區(qū)。

郊區(qū)地塊中，?閔行區(qū)此次推出的紫竹高新區(qū)地塊，被象嶼集團(tuán)成功競(jìng)得，總價(jià)66.79億元，成交樓面價(jià)33580元／平方米，溢價(jià)率18.97%。該組合地塊緊鄰閔行最大的人工湖蘭香湖，景觀優(yōu)美，包含2個(gè)住宅地塊（容積率均為1.01）和1個(gè)餐飲酒店地塊（容積率為1.04）。其中，住宅地塊預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)低密湖景住宅，旨在填補(bǔ)紫竹科技人才高端改善需求缺口，宅地北側(cè)不遠(yuǎn)處即是正在交付的“紅盤(pán)”象嶼招商·公園1872（備案均價(jià)52000元／平方米）。

最后一幅青浦西岑地塊，由長(zhǎng)三角投資底價(jià)競(jìng)得，成交總價(jià)17.54億元，成交樓面價(jià)6008元／平方米。該幅地塊位于西岑科創(chuàng)中心西片區(qū)（西岑科創(chuàng)園區(qū)），與華為練秋湖研發(fā)中心深度綁定——總用地面積約2400畝的華為練秋湖研發(fā)中心，規(guī)劃容納1.5萬(wàn)研發(fā)人員，此前遷入青浦時(shí)已多次因?yàn)樽饨痫j漲而受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。此次西岑地塊的8幅子地塊（含4宗商住用地）的1152套住宅需求，對(duì)區(qū)域內(nèi)住宅供需情況預(yù)計(jì)將有一定程度改善，進(jìn)一步凸顯了“以產(chǎn)促城”的邏輯。

整體來(lái)看，2025年的上海土拍市場(chǎng)延續(xù)了此前“縮量提質(zhì)”的特征。數(shù)據(jù)顯示，上海今年前兩批次土拍共成交了5宗宅地，全部溢價(jià)成交，其中虹口北外灘地塊更是以金茂和慶隆聯(lián)合體總價(jià)89.64億元、38.2%的溢價(jià)率刷新“雙高雙競(jìng)”政策實(shí)施后的紀(jì)錄。此番第三批供地雖總量收縮，但地塊質(zhì)量不遑多讓?zhuān)霐?shù)都位于中心城區(qū)的成熟板塊，因而浦東北蔡地塊拍出40%溢價(jià)率，雖超預(yù)期但也在情理之中。

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編輯：葛佳明

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