“行業(yè)老大”盯上下沉市場，物業(yè)費調(diào)價艱難癥結(jié)何在？

新華財經(jīng)上海12月19日電（談瑞）定位中高端市場的“行業(yè)老大”萬科物業(yè)，也開始低頭做物業(yè)費的“價格下沉”了。

上周，萬科物業(yè)在自家召開的萬物云·睿見大會上發(fā)布了“智選”產(chǎn)品，推出“彈性定價”，放話要將服務選項和定價權(quán)利交給業(yè)主。

具體來說，就是以“項目物業(yè)服務全周期”為主軸，形成一個全類的服務事項集，其中再分類篩選出158項必選服務、350項自選服務?？蛻艨梢浴白远x菜單”，篩選需要的服務內(nèi)容、服務頻次，付費使用。

“不要‘默認設(shè)置’，而是‘自定義’菜單，讓業(yè)主真正參與進來，共同制定物業(yè)費和服務標準，萬科物業(yè)定服務‘底線’，業(yè)主按需定服務‘高線’，這是萬科物業(yè)‘智選’產(chǎn)品的主要特征?！比f科物業(yè)市場管理合伙人鄒明在會上表示。

萬科物業(yè)的“彈性定價”模式，是近年來物業(yè)行業(yè)在供需兩方利益訴求激烈沖撞下一次“不得不做＂的變通。企業(yè)側(cè)憂慮運營成本水漲船高，業(yè)主側(cè)抱怨維保品質(zhì)日趨下滑，物業(yè)收費究竟應該如何求得平衡？

物業(yè)收費：究竟“高”還是“低”？

2020年底，上海市房屋管理局曾在官網(wǎng)披露過一版各區(qū)住宅物業(yè)服務價格監(jiān)測信息。

根據(jù)這份官方統(tǒng)計口徑的表格，單看商品房（包含保障性住房，不含別墅），2018-2019年上海全市多層商品房的物業(yè)費平均值為1.49元／平方米／月，高層的物業(yè)費平均值為2.18元／平方米／月。

按行政區(qū)，長寧區(qū)當時的高層物業(yè)費均值已經(jīng)達到了3.24元／平方米／月，位居榜首；按環(huán)線來看，價格最高的是內(nèi)環(huán)以內(nèi)的高層商品房，彼時物業(yè)費均值為2.57元／平方米／月。

這份五六年前的物業(yè)費價格水平如今還適用嗎？

事實上，目前，上海在售樓盤的物業(yè)費絕大多數(shù)都超過4元／平方米／月，新房和次新房小區(qū)定價在10元／平方米／月以上的已經(jīng)非常普遍，部分市中心的高端住宅則輕松邁過20元／平方米／月門檻，直沖30元／平方米／月大關(guān)。

例如，位于虹口北外灘的海泰北外灘住宅項目，此前就曾因物業(yè)費高達36元／平方米／月沖上熱搜。該小區(qū)戶型從348平方米到1500平方米不等，粗略估算下來，業(yè)主每年需繳納的物業(yè)費最低為15萬元，最高可達64.8萬元。

不止內(nèi)環(huán)中心城區(qū)的高端住宅，外環(huán)乃至郊區(qū)的住宅項目近些年來的物業(yè)費價格也已經(jīng)數(shù)倍于以往。像是位于浦東金橋的金鼎閱府，地理位置已經(jīng)靠近外環(huán)，但物業(yè)費也要12元／平方米／月。位于遠郊的臨港，物業(yè)費也普遍邁入“4元時代”，價位大幅趕超市中心的長寧。

但需要特別指出的是，這些高價物業(yè)費主要集中在近年的新房和次新房住宅項目上，并不能完整描摹出上海整體的物業(yè)價格水平。

根據(jù)58安居客的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從上海市各行政區(qū)存量房小區(qū)的房齡結(jié)構(gòu)來看，房齡在5年以內(nèi)和5-10年的小區(qū)數(shù)量相對最少，占比分別是8.9%和10.1%；占比最大的是房齡在10-20年的小區(qū)，占比為34.2%，其次是房齡在20-30年之間的小區(qū)，占比為30.8%；房齡在30年以上的小區(qū)占比為16.0%。

這些不同年頭的存量房物業(yè)收費水平是極為割裂的。據(jù)行業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計，上海的房齡在15-25年區(qū)間的老舊小區(qū)物業(yè)費差距并不大，大部分單價集中在0.4元至0.8元之間，且常常十數(shù)年未曾調(diào)整過價位。

例如，浦東新區(qū)花木街道今年年初就曾聘請過第三方公司對花木物業(yè)公司的營收進行審計，發(fā)現(xiàn)其管理的57個老舊小區(qū)體量共約150萬平方米，物業(yè)費為每平方米每月0.24元至0.45元不等。2013年該物業(yè)運營這些小區(qū)就虧損337萬元，到了2022年虧損已達4171萬元，平均每年遞增虧損超30%。

因此，從上海這座城市的整體維度來看，盡管行業(yè)內(nèi)對新房次新房物業(yè)費過高的呼聲不斷，但因為收費低廉的老舊小區(qū)占據(jù)了絕對比例，上海的物業(yè)費均值實際上仍然處在相對低位水平。

2.5元／平方米：物業(yè)收費的分水嶺？

上?！岸朔只钡奈飿I(yè)費特征，正是全國住宅物業(yè)管理行業(yè)的真實縮影之一。

根據(jù)中信證券從頭部經(jīng)紀平臺獲取的24個城市、超16萬社區(qū)、涉及約1億戶住房的物業(yè)信息，2024年10月，物業(yè)費按戶數(shù)加權(quán)平均為1.76元／平方米／月。按戶數(shù)來看，物業(yè)費主要分布在0-2元／平方米／月的區(qū)間，占比為65%，2元／平方米／月以上占比35%。

“從今天萬科物業(yè)的成本體系以及品牌認知看，我認為2.5元／平方米／月的物業(yè)費是一個分水嶺。”萬科物業(yè)母公司萬物云董事長朱保全也無奈承認，“當我們真正把市場打開的時候會發(fā)現(xiàn)，如果你把2.5元／平方米／月價格往上走，你的空間會越來越窄；而如果往下走，你的空間才會越來越大?！?/p>

鄒明分享的一組數(shù)據(jù)顯示，目前萬科物業(yè)目標市場中，3402個街道內(nèi)分別有36%、41%的小區(qū)物業(yè)費處于1-2元／平方米／月、1元／平方米／月以下的水平，合計超過七成小區(qū)物業(yè)費處于2元／平方米／月以下區(qū)間。萬科物業(yè)產(chǎn)品如能下探至1-2元／平方米／月的市場，商機將有望增加110%。

但價格下沉的路并不好走。問題癥結(jié)，除了眾所周知的人員物料維保成本持續(xù)上漲導致收支失衡，更在于如鎖芯銹蝕一般死死卡住的物業(yè)費定價調(diào)整機制。

仍以上海為例。存量房十幾年甚至幾十年的“低收費”，造成物業(yè)服務品質(zhì)上不去。服務質(zhì)量跟不上，物業(yè)費用調(diào)整就沒有“群眾基礎(chǔ)”。物業(yè)公司費用調(diào)整艱難，吃夠了沒法漲價的“悶虧”，自然就會在新房物業(yè)費定價時極力抬價力求“一步到位”。如此的“不良循環(huán)”下，住宅物業(yè)管理“深陷泥潭”難以自拔。

做到“質(zhì)價相符”，推動“正向循環(huán)”

把原來打包的服務產(chǎn)品，拆分為158項必選服務、350項自選服務，讓業(yè)主“按需付費”——萬科物業(yè)的“彈性定價”是對企業(yè)端針對該癥結(jié)的一次嘗試，而在社區(qū)端和政府端，各地也陸續(xù)開展了一些探索。

做到“質(zhì)價相符”，是達成調(diào)價共識的第一步。

2015年，上海市取消了物業(yè)服務費的政府指導價管理，轉(zhuǎn)而實行市場調(diào)節(jié)價。上海市市場監(jiān)督管理局在頒布實施的《住宅物業(yè)管理服務規(guī)范（DB31/T360-2020）》中明確列出了判別物業(yè)服務能級的分級量化標準。

以最為基本的“客戶接待”為例，一級物業(yè)服務的內(nèi)容只有兩項，要求投訴在7個工作日內(nèi)回復，而五級物業(yè)則包含五項服務，投訴須在3個工作日內(nèi)回復。

對照這份細化量化的標準，物業(yè)公司提供服務有據(jù)可依，居民對于物業(yè)打分“心里有數(shù)”，雙方對于“質(zhì)價相符”的認知斷層得以彌合。

例如上海黃浦的住宅小區(qū)蒙西小區(qū)，0.8元／平方米／月的物業(yè)費標準一收就是近10年。為了讓居民們對提價心悅誠服，呼聲最高的規(guī)?；犹?、小區(qū)會客廳等先后落實，非機動車輛規(guī)范化管理、智能化改造等緊跟而上，物業(yè)公司著力建設(shè)的智慧垃圾廂房3.0版、蒙西小區(qū)數(shù)字管理平臺等也取得實效。大多數(shù)居民都在第二輪調(diào)價征詢中投下贊成票，2025年1月份起，蒙西小區(qū)物業(yè)管理費收費標準將由原標準正式調(diào)整為1元／平方米／月。

物業(yè)和業(yè)主有望達成調(diào)價共識，政府也愿意來“推一把”。

徐匯區(qū)今年對物業(yè)費調(diào)價小區(qū)實行獎勵補貼政策，即小區(qū)物業(yè)費調(diào)價增加多少，徐匯區(qū)則補貼多少（每平方米每月最高不超過1元），補貼方式為50%補貼金額給物業(yè)企業(yè)提升服務，50%補貼金額打入業(yè)主的維修資金賬戶。

這筆補貼并不會以現(xiàn)金形式直接給到業(yè)主手中，但進入維修基金余額后，小區(qū)外立面、屋頂、綠化、給排水設(shè)備等硬件短板就能夠得到修繕，物業(yè)公司獲得補貼、收入增長了，也就更有動力提升服務品質(zhì)；業(yè)主認可軟硬件的改善，自然也樂意多掏些錢讓房子折舊更慢、品質(zhì)更好。如此，銹蝕的齒輪就重新轉(zhuǎn)動起來了。

要想讓這好不容易建立起來的“正向循環(huán)”能夠長期穩(wěn)定運轉(zhuǎn)，動態(tài)調(diào)整機制必不可缺。

閔行七寶的華景花苑是建于1996年的商品房與售后公房混合型小區(qū)。2022年，春暉物業(yè)和該小區(qū)業(yè)委會商量簽訂新一輪物業(yè)服務合同時，考慮進一步明確物業(yè)服務費調(diào)價機制，即按照逢上海市最低工資標準調(diào)整時，則自政府部門公布最低工資標準提高之月起，按“（最低工資標準提高額度+福利增加額度）×小區(qū)服務管理人數(shù)÷小區(qū)總面積”的方式，相應調(diào)整物業(yè)費標準，并將這一機制寫入小區(qū)物業(yè)服務合同。

“經(jīng)過多年實踐，調(diào)價方案帶動物業(yè)費隔年微調(diào)一次，得到大部分居民的理解和支持?！比A景花苑第三屆業(yè)委會主任姚雪萍說，“與其讓物業(yè)服務企業(yè)暗地里降低服務標準，還不如將小區(qū)物業(yè)服務賬本攤在桌面上，算‘明白賬’，即居民承擔勞動力成本的上漲額度，物業(yè)企業(yè)承諾維持有品質(zhì)的物業(yè)服務標準。”

誠然，物業(yè)費調(diào)整這一議題，往小了說，是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主在小區(qū)院墻下的一場微觀博弈；往大了看，是關(guān)系民生服務、社會治理和物管行業(yè)發(fā)展的一個重要交點。相信在各方協(xié)力多向探索實踐下，安居、恒業(yè)能夠作為咬合緊密的新齒輪，帶動城市發(fā)展的車輪穩(wěn)步向前。

?

編輯：李一帆

?

聲明：新華財經(jīng)為新華社承建的國家金融信息平臺。任何情況下，本平臺所發(fā)布的信息均不構(gòu)成投資建議。如有問題，請聯(lián)系客服：400-6123115